Difu-Berichte 4/2004 - Der neue Stadtumbauvertrag: Ergebnisse einer Difu-Umfrage

Durch das EAG Bau 2004 sind neuerdings Stadtumbaumaßnahmen (§ 171a bis 171d BauGB) und Soziale-Stadt-Maßnahmen (171e BauGB) — in Anknüpfung an die bereits eingeführten Förderprogramme — im Baugesetzbuch erfasst.

Mit den Regelungen zum Stadtumbau soll der besonderen und künftig zunehmenden Bedeutung von Stadtumbaumaßnahmen und damit den Strukturveränderungen, vor allem in Demographie und Wirtschaft und den damit einhergehenden Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung, Rechnung getragen werden. Das bisherige Städtebaurecht bot für diese Aufgabe bereits ein umfangreiches Instrumentarium. Oft ist der Einsatz — insbesondere von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen und städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen — jedoch nicht bzw. nur zu einem bestimmten Teil erforderlich.

Durch die Neuregelungen haben Gemeinden nun die rechtlichen Grundlagen für die Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen auch in solchen Gebieten, in denen es des Einsatzes der bisherigen städtebaurechtlichen Instrumente nicht oder nicht flächendeckend bedarf.

Hierbei geht es vor allem um solche Fälle, bei denen der Stadtumbau im Wesentlichen auf der Grundlage konsensualer Regelungen durchgeführt werden kann (BT-Drs. 15/2250, 60).

Städtebaulichen Verträgen kommt deshalb im Rahmen von Stadtumbaumaßnahmen eine zentrale Bedeutung zu. Um diese Bedeutung herauszustellen und auch als Orientierungsrahmen für die Anwendungspraxis wurde in § 171c BauGB eine spezielle Regelung zum Stadtumbauvertrag getroffen. Danach soll die Gemeinde zur Umsetzung ihres städtebaulichen Entwicklungskonzepts — falls erforderlich — die Möglichkeiten nutzen, Stadtumbaumaßnahmen auf der Grundlage von städtebaulichen Verträgen im Sinne des § 11 BauGB insbesondere mit den beteiligten Eigentümern durchzuführen. Die Regelung enthält eine Aufzählung möglicher Vertragsgegenstände, die wie bei § 11 lediglich beispielhaft ist und andere Vertragsinhalte nicht ausschließt. Als mögliche Vertragsgegenstände werden genannt

• die Durchführung des Rückbaus baulicher Anlagen innerhalb einer bestimmten Frist und die Kosten für den Rückbau,
• der Verzicht auf die Ausübung von Ansprüchen nach dem Planungsschadensrecht sowie
• der Ausgleich von Lasten zwischen den beteiligten Eigentümern.

Angesichts der großen praktischen Bedeutung von Stadtumbaumaßnahmen — nicht nur in den ostdeutschen Bundesländern — und aus Anlass der gesetzlichen Kodifizierung führte das Deutsche Institut für Urbanistik in Abstimmung mit dem Deutschen Städtetag (DST) eine Umfrage bei allen unmittelbaren DST-Mitgliedsstädten durch. Dabei wurde ermittelt, ob von den befragten Städten im Rahmen der Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen städtebauliche Verträge abgeschlossen wurden. Im Falle eines Abschlusses wurde außerdem nach den Vertragspartnern und dem Inhalt der jeweiligen Verträge gefragt.

Bei einem Rücklauf von 88 Prozent (73 von 83 befragten Städten) ergibt sich folgendes Bild:

48 Städte (66 Prozent) gaben an, städtebauliche Verträge zur Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen abgeschlossen zu haben. Lediglich 25 Städte, also etwa ein Drittel der Antwortenden, hatten bislang keine solchen Verträge abgeschlossen. Dies deutet darauf hin, dass bereits vor der gesetzlichen Kodifizierung der Stadtumbauvertrag zur Lösung der Stadtumbauaufgaben genutzt wurde. Vertragspartner waren überwiegend Wohnungsunternehmen (bei 45 Städten). In 22 Städten wurden auch — und in drei Städten ausschließlich — mit anderen Grundstückseigentümern Städtebauliche Verträge abgeschlossen. In einem Fall wurde darauf hingewiesen, dass weder ein Wohnungsunternehmen, noch andere Grundstückseigentümer, sondern ein Versorgungs-/ Entsorgungsunternehmen Vertragspartner war. In diesem Fall ging es um den Rückbau bzw. die Anpassung der Ver- und Entsorgungsinfrastruktur entsprechend den Erfordernissen des Stadtumbaus.

Gefragt wurde auch nach den Vertragsgegenständen. Erwartungsgemäß besteht beim Abschluss städtebaulicher Verträge häufig ein Bezug zur Vergabe von Fördermitteln. Demgemäß war die Vergabe von Fördermitteln mit 41 Nennungen der am häufigsten genannte Vertragsgegenstand. Die im Regelfall geförderten Rückbaumaßnahmen folgen mit 40 Nennungen zwangsläufig an zweiter Stelle. Damit haben lediglich sieben Städte angegeben, dass die von ihnen abgeschlossenen Verträge keine Vergabe von Fördermitteln zum Gegenstand haben. Regelungen wurden daneben auch zur Verteilung der Kosten (in 18 Städten) und zum Verzicht auf Entschädigungsansprüche festgelegt. Nur von einer Stadt wurde der Ausgleich der Lasten zwischen den Grundstückseigentümern zum Vertragsgegenstand gemacht. Dies könnte darin seine Ursache haben, dass Vereinbarungen dann besonders schwierig sind, wenn unterschiedliche wirtschaftliche Belastungen auf die betroffenen Grundstückseigentümer zukommen, so dass es erst gar nicht zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrags kommt. Ohne Vertrag schwindet in der Regel die Chance auf eine einvernehmliche Lösung mit der Zunahme der Zahl der Beteiligten.

Ergänzend wurde schließlich danach gefragt, welche Förderprogramme von den befragten Städten für die Stadtumbaumaßnahmen genutzt werden. Die Mehrheit der Städte (90 Prozent der auswertbaren Antworten) nutzen Mittel aus dem Programm Stadtumbau Ost. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass in fast allen Fällen daneben auch Mittel aus anderen Förderprogrammen genutzt werden. Immerhin 43 Städte (73 Prozent der auswertbaren Antworten) nutzen auch Städtebaufördungsmittel, von 26 Städten (44 Prozent der auswertbaren Antworten) wurde angegeben, dass Mittel aus dem Programm “Soziale Stadt” genutzt werden. Einen relativ kleinen Anteil hat mit fünf Nennungen das Programm “URBAN”.

Die Ergebnisse dieser Umfrage dienen als Basis für die geplante Überarbeitung des vom Difu herausgegeben Handbuchs “Städtebauliche Verträge” von Arno Bunzel, Diana Coulmas und Gerd Schmidt- Eichstaedt. Die geplante dritte Auflage wird ein Kapitel zum Stadtumbauvertrag mit einer systematischen Darstellung der vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten enthalten. Die Rechtsentwicklung, die seit der Vorgängerauflage zu berücksichtigen ist, wurde in die Veröffentlichung einbezogen. Insbesondere wird nun auch auf die sich aus dem geänderten Schuldrecht ergebenden Anforderungen eingegangen. Wie gewohnt, wird der Band zahlreiche Regelungsbeispiele und Muster enthalten. Die Veröffentlichung ist für den Sommer 2005 geplant. Im Berichte-Heft wird bei Erscheinen ein Hinweis dazu veröffentlicht.