Difu-Berichte 4/1999 - Lagerplätze in der Stadt

Die Studie beschäftigt sich mit einem Thema, das bislang in Wissenschaft und Praxis der Stadtplanung nur wenig beachtet wurde: mit Lagerplätzen. In den städtebaulichen Zielvorstellungen der meisten Gemeinden kommen Lagerplätze als vermeintlich minderwertige gewerbliche Nutzungsart nur am Rande oder gar nicht vor. Gerade eine mehr stadtgestalterisch ausgerichtete Stadtplanung tut sich schwer mit gewerblichen Nutzungsarten, die sich nicht unter einer Gebäudehülle verstecken lassen. Obwohl Lagerplätze eine typisch städtische Nutzung darstellen und in jeder Stadt vorkommen, beschäftigen sich die Gemeinden kaum mit ihnen. Es liegen nur wenige Kenntnisse über betriebliche Standortanforderungen oder über die Ertragskraft von Lagerplatzunternehmen vor. Im Gegenteil: Häufig ist das Verwaltungshandeln sogar durch Verdrängung und Abwehr gekennzeichnet.

Lagerplätze sind jedoch notwendiger Bestandteil der Versorgungsausstattung einer jeden Stadtregion. Sie bilden besonders für das verarbeitende Gewerbe, die Bauwirtschaft sowie für Handel und Logistik eine nicht ersetzbare wirtschaftsnahe Infrastruktur. Die hohe Flächeninanspruchnahme der Lagerplätze - ohne jedoch eine entsprechend hohe Zahl von Arbeitsplätzen -, die großen Mengen des durch Lagerplätze induzierten Verkehrs, die von ihnen ausgehende Belastung der Umwelt und die Beeinträchtigung des städtebaulichen Erscheinungsbildes stellen ein großes Handlungserfordernis für die Stadtplanung dar. Dies macht es notwendig, entsprechende Anforderungen zu definieren. Hierzu gibt die Studie eine Fülle von Anregungen. Darüber hinaus wird am Beispiel Berlins vor allem folgenden Fragen nachgegangen:

• Wie verteilen sich die Standorte von Lagerplätzen auf Stadtgebiet und Umland? Wie ist die auffallende Häufung von Lagerplätzen an zentralen oder zentrumsnahen Standorten zu erklären? Wie ist die Fähigkeit der Unternehmen einzuschätzen, Grundstückskosten oder -mieten zu zahlen und in der Konkurrenz mit anderen Nutzungen zu bestehen?
• Wie stabil sind die als Lagerplätze genutzten Standorte? Inwieweit handelt es sich um Zwischennutzungen?
• Welche Entwicklungstendenzen können in Zukunft für Standortverhalten, Flächenbedarf sowie Anzahl der Lagerplätze erwartet werden?
• Muss die Stadtplanung für die Zukunft Lagerplatzstandorte sichern oder neue entwickeln

Aktueller Anlass der Studie sind neue umweltgesetzliche Bestimmungen, die Privatisierung der Bahn- und Hafengesellschaften und die schlechte Finanzlage der öffentlichen Gebietskörperschaften, die diese dazu veranlasst, Flächen zu veräußern. Insbesondere Letzterem kommt eine hohe Bedeutung zu, weil 76 Prozent der in Berlin erfassten Lagerplätze auf öffentlichen Flächen oder privaten Arealen bundeseigener Gesellschaften liegen.

Am Fallbeispiel Berlin werden Standorteigenschaften, betriebliche Anforderungen, Umwelt- und Verkehrsauswirkungen von Lagerplätzen für Baustoffe, feste Brennstoffe, Altstoffe, Bauschutt und Bodenaushub sowie ebenso Standorte von Betonwerken empirisch untersucht und quantifiziert dargestellt.

Etwa die Hälfte der in Berlin erfassten Lagerplätze liegt in der Innenstadt oder am Innenstadtrand. Lagerplatzunternehmen können diese Standorte nutzen, weil sie deutlich mietzahlungsfähiger sind, als vielfach angenommen wird. Für sehr gut gelegene Grundstücke sind einige Lagerplatzunternehmen durchaus bereit, einen Mietpreis zu zahlen, der einer adäquaten Verzinsung eines Grundstückspreises bis zu einer Höhe von etwa 700 bis 1 000 DM pro Quadratmeter entspricht. Häufig handelt es sich um transportkostenintensive Unternehmen mit hoher Umschlaghäufigkeit, deren Standortwahl stärker von den Verkehrsverhältnissen und der Lage zum Absatzmarkt beeinflusst wird als von der Höhe des Mietpreises.

Ein zweiter entscheidender Grund für die große Anzahl von Lagerplätzen im Inneren der Stadt ist, dass zahlreiche Grundstücke aufgrund physischer oder rechtlicher Faktoren nicht oder nur sehr eingeschränkt für andere Nutzungen verwendbar sind. Dies betrifft beispielsweise planfestgestellte Flächen, Flächen mit kurzzeitigen oder unbefristeten, kurzfristig kündbaren Mietverträgen oder rückwärtige, von der Straße aus nicht sichtbare Flächen. Nicht zuletzt sind auch politischhistorische Berlinspezifische Gründe für die hohe Zahl innerstädtischer Lagerplätze verantwortlich. Die ehemalige Teilung der Stadt und damit die frühere Randlage einiger innerstädtischer Quartiere, ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder der frühere Sonderstatus der Vorratsflächen für das ehemalige Reichsbahnvermögen haben hierzu geführt.

Die gewonnene Erkenntnis über die stadtwirtschaftliche Bedeutung von Lagerplatzunternehmen sowie deren Mietzahlungsfähigkeit soll dazu beitragen, Lagerplätze von ihrem Stigma der Mindernutzung zu befreien. Es wird hier jedoch nicht die Forderung nach einer umfassenden Bestandspflege erhoben, wie sie beispielsweise für produzierende Unternehmen zu Recht als Teil der Innenentwicklung praktiziert wird. Das stadtplanerische Interesse betrifft vielmehr nur eine Auswahl von Standorten, insbesondere solche, die über eine Bahn- und Schiffsanbindung verfügen oder die umfeldverträglich in die Stadtstruktur integriert liegen. Diese planerische Beschränkung ist wichtig, damit die Funktion der Lagerplätze zur Verwertung von Flächen mit Nutzungseinschränkungen nicht zu sehr beeinträchtigt wird. Dem Erhalt eines Netzes von Lagerplätzen mit Schienen- und Hafenanschluss wird für einen stadtverträglichen Güterverkehr - besonders vor dem Hintergrund aktueller Tendenzen der Umnutzung innerstädtischer Bahn- und Gewerbeflächen - ein hoher Stellenwert beigemessen.

Die Studie richtet sich vor allem an Akteure und Entscheidungstragende der Bereiche Stadtplanung, Städtebau, Wirtschaftsförderung sowie Gewerbeplanung und Güterverkehr - ob in der öffentlichen Verwaltung oder in den Industrie- und Handelskammern, ob in Forschungsinstituten oder freien Planungsbüros. Ferner sollen auch Inhaber und Angestellte von Lagerplatzunternehmen angesprochen werden, die vor allem über das Genehmigungsverfahren mit Stadtplanungs-, Umwelt- und Bauaufsichtsämtern in Berührung kommen.