Difu-Berichte 4/1998 - Kommunales Gebäudemanagement

Konzepte und deren praktische Umsetzung

Jede Kommune ist reich - zumindest hinsichtlich des verfügbaren Bestandes an Flächen und vor allem Gebäuden: vom Rathaus über Schulen, Kulturhäuser und Stadthallen bis hin zu den Feuerwachen. Bei Maßnahmen zur Haushaltskonsolidierung fällt dabei der prüfende Blick zwangsläufig auf dieses Verwaltungsvermögen. Tatsächlich wird der Gebäudebestand in der Mehrzahl der Städte nur unzureichend erfaßt, bewertet und bewirtschaftet. Die offensichtlich vorhandenen Rationalisierungspotentiale und Reserven (wie Kostenersparnis durch eine optimierte Flächennutzung, Nutzungsflexibilität oder eine verbesserte Qualität der Immobilie) werden lediglich in geringem Umfang genutzt. Seit Mitte der 90er Jahre wird jedoch in deutschen Städten zunehmend über Möglichkeiten diskutiert, die Idee eines Facility Management aus dem privaten Bereich aufzunehmen und auf die kommunalen Bedingungen angepaßt fortzuschreiben.

Dabei erfaßt der Begriff Facility Management die Konzeption, Planung, dauerhafte Bereitstellung und Überwachung sämtlicher Gebäude (mit Grundstücken), einschließlich der dazugehörigen Technik, Infrastruktur, des Inventars und der Dienstleistungen. Das Gebäudemanagement ist ein Teilaspekt dieses umfassenden Ansatzes und bezieht sich ausschließlich auf die unmittelbare Nutzungszeit des Gebäudes. Sowohl technische, infrastrukturelle als auch kaufmännische Aufgaben werden damit erfaßt.

Im Rahmen des Prozesses der Verwaltungsmodernisierung auf kommunaler Ebene, besonders der flächendeckenden Einführung der Budgetierung und einer breit angelegten Neuregelung der Ressourcenverantwortung, ist zwingend eine Entscheidung über die Zuständigkeiten für das Gebäudemanagement zu treffen. In diesem Kontext stellen sich unter anderem folgende Detailfragen:

• Wie sind Informationsdefizite im Hinblick auf den Bestand, die Bewertung der Gebäude, die Kosten für den Bauunterhalt usw. zu beheben?
• Unter welchen Umständen sollte über eine Veräußerung von städtischen Gebäuden nachgedacht werden?
• Welche Organisationsmodelle für ein Gebäudemanagement sind praktikabel? Inwiefern müssen die Besonderheiten einzelner Fachverwaltungen bei einer Kompetenzneuregelung beachtet werden?
• In welchem Umfang und unter welchen Bedingungen sollte auf externe Leistungsanbieter zurückgegriffen werden?
• Worin bestehen die Grenzen dezentraler Verantwortung für Gebäude, welche Formen zentraler Steuerung müssen entwickelt werden? Mit Hilfe welcher Kennzahlen ist dezentrales und zentrales Controlling für ein Gebäudemanagement möglich?
• Welche Auswirkungen hat die Einführung des Gebäudemanagements auf das Haushalts- und Rechnungswesen?

Das Deutsche Institut für Urbanistik hat im Zeitraum von Dezember 1997 bis Juli 1998 mehrere Veranstaltungen durchgeführt, in denen diese Probleme thematisiert wurden. Der neue Difu-Materialienband dokumentiert diese Veranstaltungen und wurde durch Berichte aus Städten, die mit der Neuordnung der Gebäudewirtschaft begonnen haben, bereichert. Neben Beiträgen die die diskutierten Probleme, Lösungsansätze und Trends resümieren, enthält der Band damit

• eine Aufstellung der organisatorischen Alternativen,
• Erfahrungs- und Situationsberichte aus den Städten Berlin, Karlsruhe, Lünen, Köln, Dresden, Bielefeld, Solingen und Herne,
• einen Beitrag zu den Chancen und Risiken der Vergabe des Gebäudemanagements an private Anbieter,
• Aufsätze zur Abbildung des Ressourcenverbrauchs, ausgehend von den unterschiedlichen Konzepten der Weiterentwicklung des kommunalen Rechnungswesens, sowie zu dem im Rahmen der von der KGSt organisierten interkommunalen Vergleichsringe (IKO-Netze) erarbeiteten Konzept zum Kennzahlenvergleich im Bereich der Gebäudewirtschaft,
• Schlußfolgerungen für das Gebäudemanagement aus einem Projekt, das am Difu zum Thema Umweltcontrolling bearbeitet wurde sowie
• Hinweise zur Auswahl und zum Einsatz von Facility-Management-Software.