Difu-Berichte 3/2008 - Innerstädtische Einkaufscenter: Große Herausforderungen für Kommunen und Einzelhandel

Entwicklungen, Chancen und Risiken
Große Einkaufscenter, also Anlagen mit mindestes 10 000 Quadratmetern Verkaufsfläche, haben in den deutschen Innenstädten seit einer Reihe von Jahren Konjunktur. Kaum ein Monat vergeht, in dem nicht irgendwo die Eröffnung einer neuen Mall gefeiert wird. Waren es in den 1990er Jahren vor allem die Großstädte, haben Investoren und Projektentwickler längst auch Mittelstädte für ihre Aktivitäten entdeckt – Gießen, Wetzlar und Hameln sind Beispiele aus der jüngeren Vergangenheit. Zunächst einmal ist eine Entwicklung „Pro Innenstadt – contra Peripherie“ zu begrüßen: Siedelten Einkaufscenter und andere Handelsgroßformen in der Vergangenheit doch vorwiegend auf der Grünen Wiese und trugen dadurch mit zur Schwächung der Innenstädte bei, werden seit ungefähr zehn Jahren verstärkt Standorte in Innenstädten und Stadtteilzentren für solche Investitionen gesucht. Seit Ende der 1990er Jahre liegt der Anteil der Innenstadt-Center an allen neu errichteten Centern teilweise bei weit über 50 Prozent. Heute werden solche Anlagen – immerhin gab es zum Jahreswechsel 2006/2007 deutschlandweit 372 große Einkaufscenter mit einer Gesamtmietfläche von rund zwölf Mio. Quadratmeter – zum ganz überwiegenden Teil in Innenstädten gebaut.

Dementsprechend finden die innerstädtischen Shopping-Center in der öffentlichen Diskussion viel Zustimmung. Vorbehalte gegen Investitionen in der Innenstadt können nicht nur aus stadtentwicklungspolitischen Gründen kaum ernsthaft vorgetragen werden. Allenfalls der Einzelhandel, der neue Konkurrenz fürchtet oder, bei besonders großen Einrichtungen, die Nachbarstädte, die ihre eigene Zentralität gefährdet sehen, stellen sich gegen neue Einkaufscenter. Daneben beklagen indes auch viele Fachleute vor allem das architektonische Einerlei der Einrichtungen sowie deren bauliche und soziale „Auf-Sich-Bezogenheit“, die zu wenig Rücksicht auf die gewachsene Stadt nimmt. An diesen, hier nur angerissenen durchaus kontrovers diskutierten Facetten wird deutlich, welche unterschiedlichen Gesichtspunkte bei der Ansiedlung solcher Einrichtungen eine Rolle spielen.

Deshalb gilt: Ein genaues Hinschauen ist unbedingt erforderlich, zumal Standort, Größe, Gestalt, Branchenmix und internes Management der neuen Einrichtungen völlig neue Strukturen in den Innenstädten schaffen, die das alte System Stadt nicht unberührt lassen. Positive Wirkungen treten nicht immer, nicht in allen Standortlagen und schon gar nicht von selbst ein. Bei einem Blick in die Städte deutet einiges darauf hin, dass den Innenstädten durch ein zu massives und vorbehaltlos hingenommenes Vordringen zu groß dimensionierter, stereotyp angelegter und suboptimal verorteter Einkaufscenter nachhaltig geschadet werden kann. In diesen Fällen ist zu beobachten, dass betreiberoptimierte Center in die Städte „implantiert“ und die damit verbundenen Risiken von den Städten getragen werden. Dadurch wird die Stellung der Innenstädte als ideelle Mitte europäischer Städte gefährdet, auch werden möglicherweise die Bemühungen des Bundes und der Länder konterkariert, die Innenstädte durch den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln und die Umsetzung von Projekten, wie „Ab in die Mitte“ oder „Nationale Stadtentwicklungspolitik“, weiter zu entwickeln. Das bedeutet, die Zukunft vieler Innenstädte kann auf dem Spiel stehen. Angesichts dieser entwicklungspolitischen „Gemengelage“ wird deutlich, dass Städte, die sich mit einer Centeransiedlung beschäftigen, vor außerordentlich schwierigen Entscheidungsprozessen stehen.

Forschungsprojekt „Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufscenter“
Unterstützung bei ihrer Arbeit erhalten die Rathäuser durch das unter Federführung des Difu kürzlich abgeschlossene Projekt „Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufscenter“. Im Mittelpunkt dieser Untersuchung stehen mehrere Fragen:

• Welche Wirkungen gehen von großen Einkaufscentern auf den innerstädtischen Einzelhandel aus?
• Wie fügen sich diese Handelsimmobilien in die gewachsenen Stadtstrukturen ein?
• Welche Entwicklungen sind in Innenstädten ohne große Einkaufscenter zu beobachten?

In Form einer klassischen Vorher-Nachher-Untersuchung wurden die Auswirkungen in zwölf Kommunen, welche einen breiten Querschnitt der bundesdeutschen Städtelandschaft widerspiegeln, untersucht: Bocholt, Düren, Erfurt, Hagen, Kempten (Allgäu), Osnabrück, Regensburg, Schwedt/Oder, Schwerin, Siegen, Wetzlar und Wilhelmshaven. Bremen, Mannheim, Minden und Potsdam wurden als Kommunen ohne Einkaufscenter in ihren Innenstädten in die Untersuchung einbezogen.

Ausgewählte Untersuchungsergebnisse
Zwischen den beiden zentralen Zielen „Erhöhung der Zentralität“ sowie „weitgehender Erhalt und behutsame Weiterentwicklung bestehender Einzelhandels- bzw. Innenstadtstrukturen“ besteht naturgemäß ein erheblicher Zielkonflikt: Eine starke Ausweitung des innerstädtischen Verkaufsflächenangebots führt zwar in der Regel zu Zentralitätsgewinnen, gleichzeitig jedoch auch zu einer deutlichen Veränderung der Lagestrukturen im Hauptgeschäftsbereich. Für die funktionale Struktur des bestehenden Hauptgeschäftszentrums sind dann die geringsten negativen Entwicklungen zu erwarten, wenn das Center in seiner Mitte liegt und es den Flächenbestand nur moderat erweitert – ein positiver Schub für 1a-Lagen wird in der Regel durch kleinere, integrierte Einkaufscenter ausgelöst. Und: Große Einkaufscenter in Innenstadtrandlagen sind von allen Lagekategorien am ehesten mit der Gefahr verbunden, die bestehenden Strukturen des Hauptgeschäftsbereichs ungünstig zu beeinflussen.

Innenstädte können sich jedoch auch ohne Einkaufscenter weiter positiv entwickeln und an Attraktivität sowie Zentralität zulegen. Unabdingbare Voraussetzung für „centerlose“ Entwicklungserfolge ist ein möglichst komplettes Einzelhandelsangebot mit modernen Einzelhandelsformaten in einem möglichst kompakten Innenstadtraum.

Die ausführlichen Untersuchungsergebnisse zu diesem hochaktuellen und brisanten Thema sowie Empfehlungen zum angemessenen Umgang mit dieser schwierigen Materie veröffentlicht das Deutsche Institut für Urbanistik in Kürze in der Reihe Edition Difu unter dem Titel „Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufscenter“.