Difu-Berichte 2/2001 - Förderung von Wohneigentum in deutschen Städten

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Dipl.-Sozialwirt
Claus-Peter Echter
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Dipl.-Soz. Hasso Brühl
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Problemlage und Untersuchungsziel

Die Stärkung des Wohneigentums in den Kernstädten ist aus steuerlichen, sozialen und siedlungsstrukturellen Gründen sehr wichtig, wenn die Abwanderung von Haushalten mittleren Einkommens ins Umland der Kernstädte gebremst werden und die soziale Stabilität in den Wohnquartieren erhalten bleiben sollen. Ziel des zurzeit durchgeführten wohnungspolitischen Difu-Projekts ist eine Bestandsaufnahme und Analyse der Förderung von Wohneigentum in deutschen Städten.

Methodisches Vorgehen

Nach dem Recherchieren und Auswerten vorliegender kommunaler Programme zur Förderung von Wohneigentum wurde mit Experteninterviews begonnen. Fallstudien zu Eigentumsförderungen wurden bisher in ost- und süddeutschen Städten - Berlin, Nürnberg, München und Potsdam - durchgeführt. Befragt wurden Experten in den kommunalen Bauplanungs- und Wohnungsämtern, Vertreter von Wohnungsunternehmen und Banken (Investitions-und Förderbanken). Weitere Expertengespräche sind in Dortmund geplant. Anschließend wird eine schriftliche Befragung in ausgewählten Städten durchgeführt.

Erste Ergebnisse der Recherchen in Fallstudienstädten

Rahmenbedingungen

Berlin: Der Wohnungsmarkt ist gesättigt. Der Wohnungsleerstand beträgt fünf Prozent (100 000 Wohnungen). Nach 1989 wurde ein Vergleich mit dem Stadtstaat Hamburg durchgeführt, der eine Boden- und Flächenvorratspolitik betreibt, die es in Berlin nie gab. Die Berliner "Eigentumstrategie 2000" vom August 1997 existiert nicht mehr. Seit dem Jahr 2000 ist ein Wandel der Eigentumsstrategie zu verzeichnen: Innenstadtentwicklung vor Außenentwicklung. Wurde in Berlin früher der Eigenheimbau in den Randlagen gefördert, wird jetzt stärker der Bestand begünstigt. Im Vordergrund stehen vor allem der Erwerb von Wohnungen im Bestand, neue innerstädtische Wohnformen im Geschosswohnungsbau und das Genossenschaftswesen. Eine ausgefeilte Strategie bei der Eigenheimförderung fehlt derzeit in Berlin. Berlin befindet sich hinsichtlich des Wohnungsbaus bei der Realisierung von Wohnungswünschen privater Haushalte in scharfem Wettbewerb mit dem Land Brandenburg. Mit dem Umland besteht ein enger Verflechtungsraum.

München: München hat im Jahr 2001 wieder einen angespannten Vermietermarkt. In allen Bereichen herrscht Wohnungsnotstand. Nach Angaben des Verbands Deutscher Makler hält München mit Quadratmeterpreisen bis zu 28 DM für Miet- und bis zu 11 000 DM für Eigentumswohnungen seine Spitzenstellung auf dem Immobilienmarkt in Bayern und darüber hinaus. Die Preispanne beginnt für einfach ausgestattete Wohnungen bei 14 DM, die Skala der Eigentumswohnungen bei 4 500 DM/m². Nach Angaben des Münchener Planungsreferats liegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zwischen rund 5 500 DM und 7 000 DM/m² (und für Spitzenobjekte noch darüber).

Nürnberg: Auch Nürnberg weist inzwischen einen Angebotsmarkt auf - mit um 10-15 Prozent gestiegenen Mieten. Mit der Anschlussvermietung gibt es nach Angaben von Bauträgern derzeit keine Probleme. Leerstände sind nicht bekannt. Für westliche Großstädte wird eine Wohnungsnot in ein bis zwei Jahren prognostiziert. Nach dem Wohnungsbericht 1999 der Stadt Nürnberg lag die Zahl der Wohnungen um knapp 1 000 über der Zahl der Haushalte, der Wohnungsmarkt war ausgeglichen. Kleine Haushalte und Eigenheimbesitzer werden als die Gruppen bezeichnet, die "demografisch, gesellschafts- und wohnungspolitisch in der Zukunft an Bedeutung gewinnen werden".

Potsdam: Potsdam hat ein wohnungspolitisches Konzept, jedoch keine eigenen Förderprogramme zur Wohneigentumsförderung. Die Stadt hat kaum Grund und Boden, um eine aktive Bodenvorratspolitik zu betreiben. Wie in Berlin besteht auch in Potsdam im Hinblick auf die Bevölkerungsentwicklung eine deutliche Konkurrenzsituation mit dem Umland. Während Potsdam gegenüber Berlin einen positiven Wanderungssaldo aufweist, hat die Stadt gegenüber dem ländlichen Umland einen negativen Wanderungssaldo.

Kommunale Programme zur Eigentumsförderung

Die kommunalen Förderprogramme ergänzen die steuerliche Eigenheimzulage des Bundes und die staatlichen Programme der Länder, wie die im "3. Förderweg" gewählten verbilligten Darlehen für Einkommensüberschreiter. Inzwischen gibt es auch staatliche Förderprogramme für Altbauten, wie das in Bayern aufgelegte "Förderprogramm zum Erwerb vorhandenen Wohnraums zur Eigennutzung" aus dem Jahr 2000, das durch das Nürnberger Altbauprogramm in idealer Weise ergänzt wird. Das Nürnberger "Altbau fit" Programm fördert die energetische Sanierung und trägt damit zur Minderung der CO 2 -Emissionen bei.

Die Förderung von Wohneigentum in Ostdeutschland ist seit der Wende eine fast ausschließliche Angelegenheit des Bundes und der Länder. Die Städte beteiligen sich nicht mit eigenen Förderprogrammen. Auch bei Vorhandensein kommunaler Stadtentwicklungs- und Wohnkonzepte wird es künftig keine spezifische bzw. eigene kommunale Eigentumsförderpolitik geben. Mangels finanzieller Mittel werden sich die Kommunen auf das planungsrechtliche Instrumentarium beschränken, insbesondere hinsichtlich der Baulandausweisung. Vorrangiges Ziel wird es dabei sein, die Umlandwanderung zu stoppen und die Kernstädte zu stärken.

Der Bestandserwerb wird in München, im Gegensatz zu Nürnberg, nicht gefördert. Es gibt dort keine städtischen Finanzierungshilfen im Bestandsbereich, da die Verknappung an preiswerten Wohnungen noch größer würde und sie nur durch zusätzliche Wohnungen gemindert wird. In Städten ohne Wohnungsnot ist das anders.

Schwerpunkt der Eigentumsprogramme

Den Programm-Schwerpunkt bilden Eigenheime und Eigentumswohnungen für Selbstnutzer. Es gibt nur noch wenige "kleine" Investoren als Nachfrager für Eigentumswohnungen. Hierüber liegen zwar keine gesicherten Statistiken aber Erkenntnisse der Deutschen Pfandbrief Bank AG (DePfa) vor. Bis Ende der 90er Jahre war das Verhältnis Eigennutzer/Kapitalanleger bei Eigentumswohnungen nach Angaben von Experten 20 zu 80. Jetzt ist dies umgekehrt.

Kommunale Eigentumsförderung und Marketing

Das Marketing für kommunale Programme zur Eigentumsförderung ist sehr wichtig. Für Strategien und Instrumente der kom-munalen Wohnungspolitik muss gewor- ben werden. Mit ihren plakativen Formulierungen wie "100 Häuserprogramm" und "Alt-bau-fit" ist Nürnberg hierbei wegweisend und erfolgreich.

Förderakzeptanz und -nachfrage

Die Resonanz auf die Programme ist sehr positiv: Eigentumsförderung wird akzeptiert und nachgefragt. So musste der Mittelansatz für das "100 Häuser"-Programm in Nürnberg von zwei Millionen DM um 20 Prozent erhöht werden. Auch das Münchener Modell und die sozialgerechte Bodennutzung mit kostenrelevanten Bindungen für Planungsbegünstigte (Sozialquote: die Verteilung von 20 Prozent des neugeschaffenen Baurechts auf Sozialmietwohnungen und zehn Prozent auf Eigentumsmaßnahmen 3. Förderweg sind ein Erfolg. Wie die ersten Erfahrungen aus dem Münchener Modell zeigen, sind es besonders die Familien mit Kindern, die die Chance erkannt und genutzt haben, sich mit Unterstützung der Stadt (verbilligtes Grundstück) und des Staates (Förderdarlehen) den Traum von den bezahlbaren eigenen vier Wänden in München oder wie in Nürnberg - mit einem städtischen Zuschuss von 20 000 DM und ebenfalls staatlicher Darlehensförderung - zu erfüllen. In dieser Stadt hat sich die Umstellung von einem städtischen Darlehensprogramm auf Zuschüsse positiv ausgewirkt.

Die Rolle der städtischen Wohnungsunternehmen

Die Hauptaufgabe der städtischen Wohnungsunternehmen liegt darin, die Städte bei der Versorgung von Wohnungssuchenden (mit geringem Einkommen) zu unterstützen. Unterschiedlich häufig - in Berlin und München mehr, in Nürnberg weniger - werden Eigentumswohnungen nicht nur von privaten Bauträgern sondern auch von städtischen Gesellschaften erstellt und verkauft.

Probleme und Engpässe der Eigentümer

Das Hauptproblem der Eigentümer, die teilweise nur gering verdienen, ist das fehlende Eigenkapital und die mangelnde Belastungsfähigkeit. 15 bis 20 Prozent Eigenkapital - in Nürnberg 75 000 DM, in München minimal 100 000 DM bis 200 000 DM - sind notwendig, sonst bilden die Haushalte kein Eigentum sondern Schulden.

Deutscher Fachkongress der kommunalen Energiebeauftragten Dass die Einsparung von Heizenergie in kommunalen Gebäuden nicht nur die Umwelt entlastet, sondern insbesondere auch den städtischen Haushalt, ist unumstritten. Doch welche Maßnahmen führen zu diesem Erfolg? Auf dem 7. Deutschen Fachkongress der kommunalen Energiebeauftragten am 10. und 11. September 2001 in Ham-burg gibt es gleich zwanzig Antworten auf diese Frage. In zwanzig Workshops werden erfolgreiche kommunale Beispiele vorgestellt und diskutiert. Dabei reicht die Palette der Themen von einer effizienten Energieversorgung über die Gebäudesanierung und nicht-technische Maßnahmen bis hin zu Aspekten der Finanzierung von Energiesparmaßnahmen. Nähere Informationen erhalten Sie im In-ternet unter http://www.difu.de/ seminare/energiebeauftragte oder telefonisch bei Dr. Annett Fischer, Telefon: 030/39001-110.