Difu-Berichte 1/1996 - Baulandumlegung

Angesichts der starken Resonanz auf die beiden ersten Auflagen der Difu-Arbeitshilfe "Baulandumlegung" haben die Autoren eine weitere Aktualisierung und Überarbeitung der Veröffentlichung vorgenommen: Rainer Müller-Jökel und Lothar Hecker vom Vermessungsamt der Stadt Frankfurt am Main berücksichtigten bei der dritten Auflage die aktuelle Rechtsprechung und neue Durchführungsverordnungen zum Baugesetzbuch. Grundlegend überarbeitet wurden ferner die Abschnitte "Baulandumlegung und Naturschutz" sowie "Möglichkeiten des EDV-Einsatzes".

In den alten Bundesländern ist die Baulandumlegung ein seit Jahrzehnten bewährtes Instrument, um Bauland bereitzustellen. In vielen Städten und Gemeinden wurden damit umfangreiche Erfahrungen gesammelt: sowohl bei der erstmaligen Erschließung als auch der Neuordnung bereits bebauter oder brachliegender Grundstücke.

In der Difu-Arbeitshilfe werden die Einsatzmöglichkeiten der Baulandumlegung sowie deren Abgrenzung von anderen Instrumenten des Städtebaurechts beschrieben.

Neben den verschiedenen Formen der Zuständigkeit zur Durchführung der Baulandumlegung werden in einem weiteren Abschnitt einzelne Verfahrensschritte erläutert und an einem praktischen Beispiel dargestellt. Auch die Besonderheiten bei der Durchführung von Umlegungsverfahren in den neuen Bundesländern werden eingehend behandelt.

Die Arbeitshilfe enthält neben den allgemeinen Ausführungen zum Umlegungsrecht einen aktuellen praxisorientierten Leitfaden in Form

  • einer Checkliste zur Prüfung der Einsatzmöglichkeiten der Umlegung,
  • zahlreicher Diagramme, Tabellen und Karten,
  • zahlreicher Beispiele zu Beschlüssen, Bekanntmachungen sowie Anschreiben,
  • mehrerer Vertragsmuster, von Kalkulations- und Berechnungsbeispielen,
  • einer Auswahl höchstrichterlicher Rechtsprechung zur Umlegung sowie
  • einer Begriffs- und Formelsammlung.

Zehn Argumente, die für eine Baulandumlegung sprechen

  1. Die
    Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten an der Durchführung eines Umlegungsverfahrens sind in der Regel
    gleichgerichtet.
  2. Es handelt sich um ein
    Verfahren des Interessenausgleichs, bei dem die Vorteile und Lasten einer städtebaulichen Planung in geradezu idealer Weise ausgeglichen werden.
  3. Die hoheitliche Durchführung des Umlegungsverfahrens und die gesetzlich vorgeschriebene Bindung an den Verkehrswert garantieren die
    Gleichbehandlung der Eigentümer, so daß überzogene Forderungen einzelner Eigentümer keine Chance haben.
  4. Die Baulandumlegung ist das Verfahren zur Realisierung von Bebauungsplänen (bei schwierigen Eigentums- und Besitzverhältnissen) mit der
    geringsten Eingriffsintensität ins Eigentum und einer
    hohen
    Mitwirkungsbereitschaft der Beteiligten.
  5. Es handelt sich um ein sehr
    elegantes und wirtschaftliches Grundstückstauschverfahren, bei dem die Grundstücksneuordnung unter Beachtung des Grundsatzes der Eigentumsgarantie ohne Unterbrechung des Eigentums in Form von Verwaltungsakten (außerhalb des Grundbuchs) erfolgt:
    • ohne kleinteiligen Tausch von Grundstücksteilflächen,
    • ohne Vereinigung aller Grundstücke zu einem Gesamthandsgrundstück,
    • ohne zeitaufwendigen, kostenträchtigen und rechtsmittelanfälligen Zwischenerwerb,
    • ohne aufwendige privatrechtliche Begründung, Änderung und Löschung von Rechten.
  6. Die
    Abschöpfung der umlegungsbedingten Bodenwertsteigerungen (in Geld oder Land) kann einen wesentlichen Beitrag zur Finanzierung des Gesamtprojektes leisten.
  7. Das Verfahren kann dabei im wesentlichen einvernehmlich durchgeführt werden, es kann aber auch gegen den Willen einzelner Beteiligter
    durchgesetzt werden.
  8. Es besteht eine
    frühzeitige
    Bebauungsmöglichkeit durch
    • weitgehend parallele Durchführung von Bauleitplanung und Umlegung,
    • frühzeitige Herstellung der Erschließungsanlagen durch Bereitstellung der Erschließungsflächen,
    • einvernehmliche Teilregelungen bereits vor Inkrafttreten des Bebauungsplans.
  9. Grundsätzlich fallen
    keine
    Grunderwerbsteuer und keine sonstigen Gebühren an.
  10. Nach Abschluß des Umlegungsverfahrens erfolgt in der Regel eine
    breite Streuung des
    Eigentums.

Quelle: Müller-Jökel, R., und Hecker, L., Baulandumlegung, 3. Aufl., Berlin 1995.