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Difu-Berichte 1-2/2005 - Arbeitshilfe: Die Satzungen nach dem Baugesetzbuch

Arbeitshilfe

Die Satzungen nach dem Baugesetzbuch

Die neue Difu-Arbeitshilfe "Die Satzungen nach dem Baugesetzbuch" wurde als praxistaugliche Unterstützung für diejenigen BauGB-Satzungen konzipiert, denen bislang in der Fachliteratur weniger Aufmerksamkeit zuteil wurde als zum Beispiel dem Bebauungsplan.

Zu nennen sind hier Satzungen, die der Sicherung der Ziele einer Bebauungsplanung dienen (Veränderungssperre, § 14 BauGB, Vorkaufssatzung, § 25 BauGB), sowie Satzungen, mit denen Baurechte klargestellt oder begründet werden können (Klarstellungssatzung, § 34 Abs.4 Nr.1 BauGB, Entwicklungssatzung, § 34 Abs.4 Nr.2 BauGB, Ergänzungssatzung, § 34 Abs.4 Nr.3 BauGB) bzw. Satzungen, welche die baurechtliche Zulässigkeit von Vorhaben erleichtern (Außenbereichssatzung, § 35 Abs.6 BauGB). Wenig angewendet werden Satzungen, die städtebaulich bestehende Zustände und Funktionen vor Veränderungen schützen sollen wie die Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs.1 Nr. 1-3 BauGB und die Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB.

Auch Kostensatzungen wie die Erschließungsbeitragssatzung nach § 132 BauGB und die Kostenerstattungssatzung nach § 135 c BauGB werden in der Arbeitshilfe behandelt.

Seit dem Erscheinen der Erstauflage dieser Arbeitshilfe im Jahr 2000 haben sich einerseits neue Erkenntnisse - insbesondere durch die Rechtsprechung - zu den praktischen Möglichkeiten und Verfahrensmodi bei der Aufstellung der verschiedenen Satzungen nach dem BauGB ergeben, andererseits haben sich auch die rechtlichen Grundlagen durch das Europaanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) vielfach geändert. Durch dieses Gesetz entfiel auch die Teilungssatzung (§ 19 BauGB). Der Gesetzgeber hatte somit die damit verbundene rechtliche Behandlung und Aufhebung von noch bestehenden Teilungssatzungen zu regeln.

Neben den umfangeichen Änderungen durch das EAG Bau kommt auch den neuen Überleitungsvorschriften (§ 233 ff BauGB) eine große Bedeutung für einen rechtmäßigen Satzungserlass zu.

In der städtebaulichen Praxis war festzustellen, dass die Gemeinden von den einzelnen Satzungen in unterschiedlicher Weise Gebrauch machen. Während zum Beispiel die Kostenerstattungsatzung nach § 135 c BauGB nur selten zum Einsatz kommt - da die Gemeinden die Kostenerstattung für Ausgleichsmaßnahmen überwiegend vertraglich regeln - kommen der Entwicklungssatzung nach § 34 Abs.4 Nr.2 BauGB und der Ergänzungssatzung nach § 34 Abs.4 Nr.3 BauGB zunehmend Bedeutung zu, wenn es darum geht, auf schnelle Weise Baurecht zu schaffen. Im Sinne einer "schlanken Planung" werden diese Satzungen "bebauungsplanersetzend" eingesetzt, sofern die Voraussetzungen für ihren Erlass erfüllt sind.

Aus diesen Gründen war eine Neubearbeitung der Arbeitshilfe notwendig. Dabei wurde jedoch die Konzeption der Arbeitshilfe beibehalten, die sich bewährt hat.

Die Arbeitshilfe enthält - wie bisher - zu allen genannten Satzungen praxisgerechte Erläuterungen mit zahlreichen Beispielen und Mustern, darunter grundsätzlich auch ein Muster der jeweiligen Satzung. Ebenso finden sich Hinweise auf wichtige Rechtsprechung und weiterführende Literatur. Nur bei der Erschließungsbeitragssatzung wird bewusst auf eine ausführliche Darstellung verzichtet, da zu dieser Satzung bereits ein umfassendes Literaturangebot vorliegt und die Gemeinden mit dieser "Pflicht-Satzung" bereits langjährige Erfahrungen haben.

Die Erläuterungen zu den einzelnen Satzungen folgen einem einheitlichen Gliederungsraster, das die Handhabbarkeit der Arbeitshilfe erleichtern soll. Systematisch werden danach folgende Gliederungspunkte abgehandelt:

  • Ziel der Satzung
  • Erforderlichkeit der Satzung
  • Wirkung der Satzung
  • Voraussetzungen fur den Erlass der Satzung
  • Inhalt der Satzung
  • Satzungsmuster
  • Verfahren und Bekantmachung
  • Geltungsdauer der Satzung/Fehlerheilung

Soweit erforderlich werden bei bestimmten Satzungen in diesem Kontext weitere besondere Aspekte angesprochen, bei der Veränderungssperre zum Beispiel die Frage der Verlängerung, des erneuten Satzungserlasses und der Entschädigung. Bei der Veränderungssperre wird zudem die Systematik der Verlängerungsmodalitäten aufgezeigt und anhand eines Beispiels die Fristberechnung für die Geltungsdauer einer Veränderungssperre dargestellt.

Die behandelten Satzungen sind nicht nur hinsichtlich ihrer Zielrichtung und Wirkung zu unterscheiden, sie stellen auch unterschiedliche Anforderungen an das Verfahren. Bei Satzungen, die sich verändernd auf die Bodennutzbarkeit auswirken können, kommt obligatorisch das Verfahren zur vereinfachten Änderung von Bebauungsplänen nach § 13 BauGB zur Anwendung. Daher sind bei diesen Satzungen eine Öffentlichkeitsbeteiligung und eine Beteiligung der berührten Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange durchzuführen. Mit der Anwendbarkeit des § 13 BauGB gilt für diese Satzungen inzwischen der Grundsatz, dass diese nicht die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, begründen dürfen (vgl. § 34 Abs.5 Nr.2 BauGB).

Die Anforderungen an das Beteiligungsverfahren sind an einem Beispiel erläutert (Entwicklungssatzung gem. § 34 Abs.4 Nr. 2 BauGB). Bei den übrigen Satzungen, für die Verfahrensanforderungen zu beachten sind, wird auf eine Wiederholung der Erläuterungen im Interesse einer strafferen Darstellung verzichtet und auf die ausführliche Erläuterung an der genannten Stelle verwiesen.

Bei den Satzungen, für die ein Beteiligungsverfahren nach § 13 BauGB durchgeführt werden muss, ist - wie beim Bebauungsplan - die Ersatzbekanntmachung gemäß § 10 Abs.3 BauGB obligatorisch. Die Arbeitshilfe zeigt hier Beispiele und Bekanntmachungshinweise und geht auf die Voraussetzungen ein, die eine Bereithaltung der Satzung (Veränderungssperre gemäß § 14 Abs.1 BauGB) erfordert. Dabei wird zudem auf die nicht zwingenden, aber arbeitserleichternden Verfahrenshinweise bei der ausgefertigten Satzung eingegangen (Entwicklungssatzung § 34 Abs.4 Nr.2 BauGB).

Eine Begründung ist nur bei der Ergänzungssatzung gemäß § 34 Abs.4 Nr.3 BauGB und bei der Fremdenverkehrssatzung (§ 22 Abs.9 BauGB) vorgeschrieben. Jedoch wird bei allen anderen in der Arbeitshilfe behandelten Satzungen empfohlen, eine Begründung der Satzung beizufügen. Dies erhöht die Transparenz der die Satzung tragenden Ziele, die Akzeptanz und häufig auch die "Gerichtsfestigkeit der Satzung".

Die Arbeitshilfe bietet daher beispielhaft vollständige Begründungen und Hinweise zum Aufbau einer sinnvollen Begründung. Diese geben Anregungen bei der Ausarbeitung einer eigenen Begründung.

Auf die Überleitungsvorschriften gem. § 233 ff BauGB wird umfassend bei der Entwicklungssatzung gemäß § 34 Abs.4 Nr.2 BauGB eingegangen. Die hier gemachten Ausführungen können auch auf andere Satzungen übertragen werden. Sofern dies nicht möglich ist wie bei der Fremdenverkehrssatzung, werden die Überleitungsvorschriften nochmals speziell anhand der betreffenden Satzung dargestellt.

Bei den Erläuterungen zur Milieuschutzsatzung nach § 172 Abs.1 Nr.2 BauGB ist der reichhaltige Erfahrungsschatz der Stadt München einbezogen worden. Die Arbeitshilfe verdeutlicht anschaulich die unterschiedlichen Maßstäbe bei der Prüfung der Satzungs- und der Genehmigungsvoraussetzungen. Gut nachvollziehbar dargestellt sind die Unterschiede der auf die Gestaltung abstellenden Satzung nach § 172 Abs.1 Nr.1 BauGB einerseits und der Milieuschutzsatzung andererseits.

Die Regelungen über die Fremdenverkehrssatzung gemäß § 22 BauGB wurden durch das EAG Bau grundlegend geändert, um das Grundbuchverfahren so zu vereinfachen, dass nur dann, wenn auch eine Fremdenverkehrsatzung in der Gemeinde besteht, ein Negativattest bei der Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum vorzuweisen ist. Diese Pflicht bestand bislang auch dann, wenn in der Gemeinde keine Fremdenverkehrssatzung vorhanden war. Die neue Systematik der Fremdenverkehrssatzung wird in der Arbeitshilfe ebenso dargestellt wie die in diesem Zusammenhang zu beachtenden Überleitungsvorschriften.

Bei der Kostenerstattungssatzung gem. § 135 c BauGB wird das Finanzierungssystem bei Flächen und Maßnahmen für den Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft systematisch und gut nachvollziehbar dargestellt.

Die Arbeitshilfe behandelt die im Baugesetzbuch vorgesehenen Satzungen jedoch nicht ohne Ausnahme. Es wurde darauf verzichtet, die Satzungen aufzunehmen, die in der Fachliteratur bereits häufig erläutert sind und zu denen es genügend Arbeitshilfen für die praktische Anwendung gibt. Hierzu zählen der Bebauungsplan, aber auch die Sanierungssatzung nach § 142 BauGB und die Satzung über städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen nach § 165 BauGB.

Nicht Vollständigkeit war das Ziel, sondern Konzentration auf die Satzungen, für die es bisher kaum praktische Unterstützung in der täglichen Praxis der Verwaltungen von Städten und Gemeinden gibt. Dieser Grundsatz war bei der Neuauflage zielbestimmend. Zudem wurden Rechtsprechung und Literatur auf den neuesten Stand gebracht. Wie bisher wurden wissenschaftliche Erkenntnisse und praktische Erfahrungen in geeigneter Weise aufbereitet, um damit die Arbeit vor Ort in Städten und Gemeinden anwendungsbezogen zu erleichtern und zu qualifizieren.

Die Autoren Marie-Luis Wallraven-Lindl und Anton Strunz arbeiten für die Landeshauptstadt München.

Weitere Informationen: 

Dr.-Ing. Ass. jur. Arno Bunzel
Telefon: 030/39001-238
E-Mail: bunzel@difu.de

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